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最后的精神贵族之网易博客

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张国良、有一点点小脾气 , 除了是个男人 , 其它什么都不是。

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房价如果下跌,损失最大的是穷人  

2016-04-16 03:58:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的楼市在经历一轮大涨之后趋于平稳,最近因各种限购政策开始“退烧”,预计这种趋势将延续很长时间。但并不能因此简单地把楼市近期由热转冷归因于国家的房产政策,楼市涨跌的背后,反映的是经济大走势。


纵观20世纪的历史,几乎每一次大的经济萧条来临之前,都有一段短暂的房产经济繁荣期,而这种短期的“繁荣”往往与高涨的贷款消费和民间的高借债率密切相关。例如,当消费信贷第一次成为了人们主流的消费方式,历史上,人们第一次通过大肆举债来购买商品,在经济大萧条来临前的十年间,消费债务占居民收入的百分比翻了一番,当居民的债务开始急速膨胀时,他们的储蓄也在同时大幅下降。


类似的事情也发生在了2008年金融海啸之前的美国。家庭债务的高速累积是08年以前很多西方国家的共同特点。据经济学家们的观察,从1997年到2007年,家庭债务增加最多的国家恰好是那些在2008到2009年间居民支出下降最大的国家。从表面的事实上看,似乎在大萧条和大衰退之前,居民的家庭债务都出现了大规模的增长。这是否可以被上升为一种经济规律呢?

 

房价若下跌,最惨的是穷人你信吗? - 张国良 - 运城·张国良的博客


房价若下跌,最惨的是穷人你信吗? - 张国良 - 运城·张国良的博客


有几位美国经济学家的合作研究告诉了我们答案:他们考察了14个发达国家从1870到2008年之间所发生的200多次经济衰退,惊人地发现每次经济危机爆发前,个人债务都有明显的增多。实际上,在银行业危机衰退发生前,债务往往会扩大数倍。他们也进一步得出结论说,这种先出现家庭负债增长,随后出现经济衰退的现象,接近于宏观经济中的经验法则,也就是说,家庭债务的巨额增加可以被等同于危机来临的前兆。这种情况,似乎已在今天的中国隐现。


我们天真地期望金融体系能够帮助我们免受房价下跌的影响,但恰恰相反,正是透过金融体系,房价的风险被转嫁到了购房者身上。如今,持有房屋资产比银行持有的住房抵押贷款的风险要高得多,其中的原因正是源于财富分布的不均。


据统计,那些分布在社会收入底层20%的房产所有者,他们表面上看拥自己的不动产,但其实这群人才是当今社会最穷的人。他们最大的资产,或者说唯一的资产——房屋,实际上已经通过金融体系变得高度杠杆化。其杠杆比率最高的大约接近80%,高负债大大减少了他们的流动资金量,降低了消费意愿。这些收入并不高的房主因负债而过上了高风险的生活,一旦经济发生衰退,他们几乎没有其他金融资产用来应对衰退。


房产市场也遵循着普适的“二八定律”,20%的人控制着总体80%的财富,但这80%的财富恰恰不是房产。据统计,如果按贫富水平来分别考察人们的资产构成,会惊讶地发现,社会上最富裕的人不动产和其他资产的比例为1比4,而穷人的资产比例刚好倒挂过来,是4比1。换句话说,一个真正富有的人,他所持有的房地产只不过占到其总资产的五分之一,这意味着他有更好的资产配置和组合,可以在危机来临时有效对冲风险。而那些买了房子的穷人呢?其房产价格占到个人总资产的5分之4,一旦地产崩盘,无法避险的穷人会是死得最惨的人。


原因在哪儿?原因在于穷人购房很少有人愿意一次付清全款,一方面这是由于现金不足,另一方面是由于人们坚信房价永远会涨,因此即使背负着大量长期债务,人们也宁愿相信最后总账算下来,自己还是会赚钱。正是因为购房者们这种非理性的冲动,加上鼓励买房政策的推波助澜,在很多地区,房地产的“杠杆乘数”已经非常之高,也就是说,只需要支付比例很少的一点资金,人们就能购房,其代价是背负上沉重的债务。


你见过北京的钓鱼台七号院有买主办按揭贷款的吗?可以说极少。我曾经跟一个中介了解过,越是豪宅,买主越是喜欢全款付清,豪宅基本不存在什么“杠杆乘数”。相反,普通老百姓的住房,倒是贷款比例很高。而贷款额度相对于首付的比例越高,购房者对房价就越敏感,这就是高杠杆必然带来的高风险。


比如,普通人购买一套价值100万的房子,首付只有20万,剩下80万都是靠贷款。也就是说 ,杠杆乘数是5(本金只占总价的5分之1)。一旦房价突然下跌20%(这已经是很大的降幅了,也可以把它理解为所谓的崩盘),那么该房屋所有者财产下跌了多少呢?答案是绝对不止20%。因为购房者还欠有房屋贷款,还有利息要还,房价下跌20%后,抵押贷款并不会下跌。房屋价值从100万下跌到80万,80万这个数字等同于购房者按揭贷款的金额。也就是说,资债相抵为零。作为所有者持有的资产,这套房子不是下跌了20%,而是100%。因为5倍的房屋按揭杠杆也把风险放大了5倍。


所以,想象一下房价下跌如果超过20%呢?这时候,购房者手中实际上持有的就变成了一种负资产,因为房屋价值已经低于贷款的余额。在美国,每4套住房抵押贷款中就有一套是资不抵债的。当这种现象大量出现时人们就会断贷,没有人会傻到愿意继续拿自己的钱填坑。而断贷的房屋则会被银行收回,以极低的价格拍卖,这又进一步拉低了市场上总体的房价。


房价若下跌,最惨的是穷人你信吗? - 张国良 - 运城·张国良的博客

 

然而,这一恶性循环并不会发生在富裕人群身上,因为富人并不背负房贷压力,而且还持有超过占总资产一大半的金融产品、债券、股票、基金等。如果房价下跌20%,对他们而言,其不动产的损失就真的只有20%而已,而不是穷人的100%。


因此,我们看到在2008年的美国经济危机爆发后,美国穷人的平均资产净值从三万美元下降到了零甚至是负数,而富裕阶层的平均资产只是从300万美元左右下降到290万美元而已。虽然从绝对数字来看略有损失,但与彻底输光的穷人相比,富人的财富实力不但没有减少,反而有所增加。也就是说,社会贫富差距因为房地产泡沫的破灭而增大了。


因此,房价一旦下跌,受影响最大的并不是房价下跌得最多的城市,而是那些有大量房贷,“杠杆乘数”很高的地区。中国存在多少高杠杆的风险呢?据媒体报道,中国企业和家庭的未偿还贷款占GDP的比例为207%,其中相当一部分是房屋按揭贷款,更有内幕人士称,中国家庭和企业实际的负债率已超过希腊。我们也在新闻里看到,房贷杠杆因为各种“首付贷”类型的产品而不断增高,某些地区实际上只需要付总价一成的钱就可以办理购房按揭……种种迹象表明,泡沫的规模似乎比2008年的美国楼市还要庞大。


高杠杆风险,加上逐步走高的长期利率,这么不靠谱的房价隐藏着如此巨大的债务风险,人们目前竟然还浑然不觉,依旧对房子还如此狂热,实在匪夷所思。房奴,才是我们这个社会最脆弱最悲剧的人。或许只有到房价一地鸡毛的时候,资产已跌为负数的他们才可能醒悟过来。

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